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16/01/2019

Sancionada a Lei que regulamenta a Multipropriedade no Brasil [FCB Legal]

Foi publicada no Diário Oficial da União em 21 de dezembro de 2018, a Lei nº 13.777/2018, que trata do instituto da multipropriedade e seu registro. Embora a multipropriedade, também conhecida como time sharing de imóvel já seja utilizada há algum tempo no Brasil, com a regulamentação do assunto, haverá maior segurança jurídica aos multiproprietários que optarem por este tipo de negócio.

Pela multipropriedade várias pessoas podem adquirir o direito de uso e gozo de um determinado imóvel indivisível (casa de praia, de campo, de veraneio, quarto de hotel, etc) por uma fração de tempo no ano, compartilhando os custos e manutenção do referido imóvel.

Assim, é possível comprar uma fração de tempo de um imóvel para sua família passar as férias.

Nesse sentido, a lei conceitua a multipropriedade (ou multipropriedade imobiliária) como o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida por seus proprietários, de forma alternada.

Agora os multiproprietários terão o direito de registrar o direito a sua fração de tempo no imóvel em matrícula autônoma, apartada da matrícula do imóvel, perante o competente cartório de registro de imóveis.

Com grandes características e semelhanças às regras de Condomínio Edilício, a lei trata de instituição e da convenção de condomínio em multipropriedade, dos direitos e obrigações dos multiproprietários, a forma de administração e a necessidade de administrador.

A multipropriedade pode ser estipulada por ato entre vivos ou testamento, registrado no registro de imóveis. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário, para tanto, faz necessário um pedido específico no registro de imóveis.

Desta forma, destacamos os principais pontos da Lei nº 13.777/2018, a saber:

(i) Indivisibilidade: O imóvel objeto da multipropriedade, que inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo, é indivisível e não se sujeita à ação de divisão ou de extinção de condomínio. A fração de tempo também é indivisível;

(ii) Periodicidade da fração de tempo: Há um período mínimo de 07 (sete) dias para cada fração de tempo, sendo estes seguidos ou intercalados e, ainda, poderão ser fixos (no mesmo período de cada ano), flutuantes (variando o período a cada ano, cuja determinação deve respeitar a isonomia entre os multiproprietários) ou mistos (combinando os sistemas fixo e flutuante);

(iii) Matrícula Autônoma: Sem prejuízo da matrícula do imóvel, o direito real do multiproprietário se consolidará com existência de uma matrícula de fração de tempo, na qual serão registrados e averbados todos os atos referentes à respectiva fração de tempo, sujeitando-se à inscrição imobiliária individualizada perante a municipalidade local;

(iv) Alienação e Direito de Preferência: O multiproprietário tem o direito de alienar a sua fração de tempo, devendo informar ao administrador os dados do atual sucessor da fração, para tanto, não dependerá da anuência dos demais multiproprietários, tampouco, caberá o direito de preferência, salvo se houver estipulação em contrário no instrumento de instituição da multipropriedade ou na convenção do condomínio;

(v) Convenção de Condomínio e Administrador Profissional: Em linhas gerais, a multipropriedade reger-se-á por meio de convenção de condomínio com dispositivos semelhantes aos de condomínio edilício, sendo necessária a figura do administrador;

(vi) Locação: Poderá o multiproprietário ceder a sua fração de tempo em locação ou comodato independentemente da anuência dos demais multiproprietários;

(vii) Adminsitração: A administração do imóvel será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade das suas unidades autônomas, mediante previsão no instrumento de instituição ou deliberação por voto da maioria absoluta dos condôminos. Nesta hipótese será necessário haver um administrador profissional;

(viii) Despesas do imóvel: o rateio entre os multiproprietários de uma mesma unidade autônoma, salvo se disciplinada de forma diversa no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, será proporcional à fração de tempo de cada multiproprietário;

(ix) Adjudicação: O multiproprietário que estiver inadimplente com as suas obrigações de custeio de despesas ordinárias ou extraordinárias poderá ter a sua fração de tempo adjudicada pelo condomínio edilício. Na hipótese de se tratar de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo (obrigatório ou facultativo), a convenção de condomínio poderá estipular que o multiproprietário inadimplente poderá (a) ficar impedido de utilizar o imóvel até quitação integral da dívida, (b) ter sua fração de tempo integrada ao pool ou (c) ter suas receitas utilizadas para quitar as dívidas em aberto automaticamente.

O sistema de multipropriedade já é bem desenvolvido no mundo, existem muitos clubes de viagem de grandes redes operadoras que permitem, inclusive, que o multiproprietário permute seu tempo no imóvel adquirido por outros imóveis da rede em outros lugares do mundo.

Com a regulamentação do tema, acreditamos que a quantidade de projetos deve crescer e nosso escritório preparará em breve um encontro com os clientes para discutir o assunto não só do ponto de vista jurídico, mas da prática dos empreendedores que já atuam no Brasil com esta sistemática.

Para maiores informações, contate, por favor, Tiago Augusto Freire (taf@fcblegal.com ou tiago.freire@lacazmartins.com.br).

Fonte: Assessoria



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