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16/07/2019

STJ firma entendimento acerca das penalidades aplicáveis à construtora em caso de atraso na entrega de imóvel [FCB Sociedade de Advogados]

Em decisões recentes, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, firmou teses acerca de duas questões relevantes para o mercado imobiliário, relativas às penalidades aplicáveis à construtora/incorporadora na hipótese de atraso na entrega de imóvel ao adquirente.

Foram julgados os temas 970 e 971 que tratavam, respectivamente, sobre: (i) a possibilidade de cumular lucros cessantes com a cláusula penal em caso de atraso na entrega de imóvel; e (ii) a possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, também em caso de atraso na entrega de imóvel.

Em relação ao tema 970, o Tribunal decidiu que não há possibilidade de cumulação de cláusula penal com indenização por lucros cessantes em caso de atraso da construtora na entrega de imóvel. 

O voto do Ministro Salomão, que foi acompanhado pela maioria dos Ministros, ressaltou a natureza indenizatória da cláusula penal moratória, a qual configura, portanto, a prefixação da indenização, de forma que não pode ser cumulada com indenização por lucros cessantes sob pena de bis in idem.

Diante disso, a tese firmada foi assim relatada (tema 970): “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

Em relação ao tema 971, o Ministro Salomão entendeu ser abusiva a estipulação de penalidade exclusivamente ao consumidor para a hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação, sem que penalidade similar seja fixada em desfavor do fornecedor (construtora). 

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça assentou que, inexistindo cláusula contratual específica que discipline a penalidade devida pela construtora em caso de atraso na entrega do imóvel, não se deve proceder à mera inversão da penalidade imposta ao consumidor para o caso de não pagamento do preço, dado que se trata de obrigações distintas (a primeira envolve obrigação de pagar, enquanto a segunda refere-se à entrega da obra). 

Dessa forma, foi firmado o entendimento de que a cláusula penal estipulada para o consumidor em caso de não pagamento do preço não deve ser automaticamente invertida para a hipótese de atraso pela construtora na entrega da obra, devendo apenas ser utilizada como parâmetro para a fixação da indenização a ser paga pela construtora, a qual deve ser fixada em valor razoável. 

O entendimento em questão foi expresso pelo seguinte enunciado (tema 971): “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

O julgamento de tais temas é extrema relevância para garantir a segurança jurídica e a previsibilidade necessárias ao mercado imobiliário e aos próprios consumidores, especialmente considerando-se que as teses foram firmadas no âmbito dos recursos repetitivos, tornando mandatória a observância dos entendimentos pelos Tribunais brasileiros.

Para qualquer esclarecimentos adicional, contate, por favor, Tiago Augusto Freire (taf@fcblegal.com ou tiago.freire@lacazmartins.com.br).

Fonte: Assessoria



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