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26/05/2020

Revisão De Aluguel Comercial Em Tempos De Covid-19: Solução Judicial Ou Extrajudicial? [ALM Law]

Por: Drs. Eduardo Costa, Julio Morais e Daniel Heidrich da ALM Advogados

É notório que a pandemia de COVID-19 tem causado graves prejuízos em todos os setores econômicos, especialmente para aqueles empresários que estão impossibilitados de utilizar seus estabelecimentos físicos e que, ainda que disponibilizem ferramenta de e-commerce, têm nas lojas físicas sua maior fonte de faturamento.

Para agravar a situação, parte considerável desses imóveis é objeto de locação, onerando os empresários que continuam arcando com a integralidade do valor do aluguel e demais encargos locatícios, mas estão impossibilitados de exercer sua atividade econômica de forma plena.

Diante dessa situação excepcional, é possível socorrer-se do Poder Judiciário e pleitear a revisão ou exoneração parcial do valor locatício, com amparo na existência de um caso fortuito (fato cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, nos termos do artigo 393 do Código Civil) e também na teoria da imprevisão, especificamente quando preenchidos os seguintes requisitos: (a) superveniência de um evento imprevisível; (b) onerosidade excessiva para um dos contratantes (artigos 478 a 480 do Código Civil).

Em reforço, o artigo 317 do Código Civil estabelece que “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.

Além disso, a imprevisão também pode se dar pelo denominado “fato do príncipe” que, em linhas gerais, consiste na determinação de autoridade pública, positiva ou negativa, geral, imprevista e imprevisível, que onera substancialmente a execução do contrato, como é o caso dos Decretos Estaduais e Municipais que determinaram o fechamento de estabelecimentos comerciais.

Analisada a questão sob a ótica inversa, a redução ou exoneração do aluguel também atinge o direito de propriedade do locador do imóvel comercial (artigo 5º, XXII, da Constituição Federal), o qual continua sem ter a posse de seu imóvel (por um evento que também não deu causa) e, ainda, se vê na iminência de deixar de receber (total ou parcialmente) o valor do aluguel contratado que, não raras as vezes, é sua principal ou única fonte de renda.

Como dito acima, diante desse panorama de crise e de interesses conflitantes, muitas empresas locatárias acabam batendo às portas do Poder Judiciário o qual, por sua vez, tem proferido decisões em sentidos muito distintos que vão desde o abatimento significativo ou a concessão de parcelamento do aluguel, até a manutenção integral do aluguel, sob a justificativa que o Poder Judiciário não pode compelir o locador a negociar o valor do contrato.

Diante desse quadro de incerteza, representantes dos Tribunais Superiores e juristas vêm se debruçando sobre o tema e, mais especificamente, na elaboração de um projeto de lei visando estabelecer um regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas no período da pandemia, o qual foi apresentado ao Senado pelos Senadores Antonio Anastasia e Simone Tebet (PL nº 1.179/2020).

Inicialmente o projeto de lei estabeleceu regras transitórias apenas às locações residenciais, assegurando o parcelamento dos aluguéis com vencimento desde 20 de março de 2020 até 31 de outubro de 2020, para os locatários que comprovarem ter sofrido perda ou redução de remuneração.

Nota-se que a opção dos autores do projeto, que, repita-se, contou com os representantes dos Tribunais Superiores -- como os Ministros Dias Toffoli do Supremo Tribunal Federal e Antonio Carlos Ferreira do Superior Tribunal de Justiça --, não foi de exonerar ou reduzir os valores de aluguel, mas tão somente diferir o pagamento em parcelas futuras.

Durante sua tramitação no Senado, o projeto de lei chegou a receber emenda do Senador Izalci Lucas para que o parcelamento dos aluguéis também beneficiasse os “locatários comerciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente da suspensão de suas atividades comerciais, por força de Decreto Federal, Estadual, Distrital ou Municipal incluir as locações comerciais”.

Entretanto, o projeto aprovado pelo Senado excluiu a previsão de parcelamento de aluguel tanto para os imóveis residenciais como para comerciais. Dentre as justificativas, destaca-se a do Senador Oriovisto Guimarães que ressaltou “o mais prudente nessa situação é proteger a negociação entre as partes, pois são os contratantes que têm conhecimento das particularidades do contrato. Eles possuem melhores condições de avaliar o que precisa ser alterado durante a crise proveniente da pandemia, devendo ser priorizada a vontade dos contratantes, sem a intervenção do estado”.

Destaca-se que a redação aprovada pelo Senado foi mantida pela Câmara de Deputados e o projeto de lei aguarda eventuais sanção ou veto pela Presidência da República.

No entanto, o que já se pode extrair da tramitação deste projeto é que o Poder Judiciário e o Poder Legislativo tendem a uma intervenção mínima na revisão das bases dos contratos de locação (notadamente o comercial) em razão da pandemia.

Portanto, a despeito do atual suporte jurídico que permite a revisão judicial do aluguel comercial em situações de imprevisibilidade e onerosidade excessiva, estamos diante de um cenário jurisprudencial instável e que traz insegurança aos locadores e locatários, sendo aconselhável que se busque uma negociação extrajudicial, com a realização de concessões mútuas e a formalização de novas bases contratuais que regrarão o período da pandemia, de modo a evitar prejuízos ainda maiores.

Fonte: Assessoria



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