Notícias
- Home
- Associados
- Alienação Fiduciária e polêmica sobre…
Alienação Fiduciária e polêmica sobre extinção de obrigações após segundo leilão obrigatório [Reis Advogados]
Renata Cristina Zacarone Reis – OAB/SP 391.378
A Lei 9.514, promulgada em 20 de novembro de 1997, regulamentou o procedimento de Alienação Fiduciária e inovou o Sistema de Financiamento Imobiliário, estabelecendo procedimento extrajudicial específico para a retomada de imóvel dado em garantia em casos de inadimplemento.
A presente análise abordará a segunda fase do procedimento de retomada do imóvel junto ao respectivo cartório, ou seja, após o registro da consolidação. Parte-se da premissa de que, para se chegar à realização dos leilões, o inadimplemento é fato incontroverso, pois todos os atos de intimação são obrigatoriamente realizados junto ao cartório de registro de imóveis, que possui fé pública para validar cada passo dos atos expropriatórios.
O art. 26 da lei citada dispõe que a dívida vencida e não paga constituirá o devedor fiduciante em mora, autorizando-se a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sendo este o primeiro ato a ser efetivamente averbado na matrícula. Superada essa fase, iniciam-se os procedimentos para realização dos leilões obrigatórios previstos no art. 27 da referida lei, para satisfazer o crédito e/ou extinguir as obrigações contratuais.
É importante destacar que, por força legal, o primeiro leilão deverá ser feito no valor mínimo de avaliação da propriedade indicada. No segundo leilão, serão possíveis lances em valores superiores ao da dívida, com inclusão das demais despesas incorridas.
Obedecidas essas regras, caso ocorra o arremate no primeiro ou no segundo leilão, a depender do valor apurado, o devedor fiduciante receberá o que a lei chama de sobejo, ou seja, o excedente do valor previsto no edital do leilão.
A inteligência do art. 27, em seu parágrafo 5, legisla no sentido de que, após os leilões obrigatórios e não havendo licitante ou quantia suficiente para satisfazer o débito, restará a dívida extinta e o credor ficará exonerado quanto ao que prevê o parágrafo 4 do mesmo artigo, que diz respeito à devolução do sobejo.
A lei é clara em sua orientação, não dando margem a interpretações teleológicas diversas. Por isso, deve ser afastada qualquer alegação ou discussão quanto à possibilidade de restituição de valores, após frustrada a venda nos dois leilões obrigatórios.
Em algumas oportunidades, os devedores tentam, judicialmente, reaver a diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o saldo devedor à época dos leilões obrigatórios. Contudo, os tribunais têm proferido decisões desfavoráveis a tais pedidos. Ainda, cabe relembrar que o procedimento de alienação fiduciária não se subordina às regras do Código de Defesa do Consumidor, sendo este tema pacificado pelo tema 1.095 DO STJ.
De tal modo, em que pese haver correntes que defendam a necessidade de restituição dos valores em caso de venda nos leilões particulares, sob pena de enriquecimento ilícito, é importante esclarecer que a lei previu expressamente a extinção das obrigações para ambas as partes, especialmente no art. 27, parágrafo 5º, não sendo o caso de omissão. Se assim fosse, o legislativo teria previsto obrigações até a efetiva venda do imóvel. Ao não o fazer e prever expressamente a extinção das obrigações, demonstra que não era sua intenção colocar em discussão a devolução do sobejo após o segundo leilão frustrado.
Ao retomar o imóvel e reintegrá-lo a seu patrimônio, o credor fiduciário deve arcar com as despesas de consolidação e regularizar eventuais inadimplementos com o fisco e o respectivo condomínio, dentre outros. Por isso, imputar a responsabilidade de devolução de sobejo após as duas praças frustradas, equivale a afirmar que a lei é inviável ao mercado imobiliário, com impacto direto na sociedade como um todo.
Conclui-se, portanto, não ser razoável manter a obrigação de restituição aos devedores fiduciários de valores que eventualmente ultrapassem a avaliação do imóvel no caso de venda em leilões particulares, conforme demonstra previsão legal expressa citada acima.
ConJur – Credor permanece na posse de imóvel que não teve lances em leilões
Renata Cristina Zacarone Reis é Advogada, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da 87ª Subseção da OAB – Bebedouro/SP e atua como Supervisora da área Imobiliária do Reis Advogados
- Publicado a 26 de Setembro de 2023
Notícias Relacionadas
Como a reforma tributária pode afetar seu patrimônio? [Lifetime]
No dia 13 de agosto de 2024, a Câmara dos…
Regime Fiscal do Residente Não Habitual em Portugal – RNH [Start! Be Global]
Portugal tem se tornado cada vez mais um destino atrativo…
Almada 451, uma Nova Forma de Viver o Porto [Amber Star]
ALMADA 451 emerge da reabilitação de um antigo edifício numa…
Eleve a Performance do Seu Time com Segurança Psicológica [Virginia Haag]
Você já parou para pensar no impacto que a segurança…
Segurança no Mundo Digital: Proteção de Dados e Privacidade [Teltex Tecnologia]
A segurança no mundo digital é essencial para proteger dados…
Nômades Digitais em Portugal: Uma Oportunidade de Investimento Imobiliário em Espaços de Coworking [Global Citizen Solutions]
Uma nova onda de nômades digitais está transformando Portugal em…
Transformação Digital no Agronegócio: Videomonitoramento Inteligente e Automação [Teltex Tecnologia]
A transformação digital no agronegócio está revolucionando a gestão agrícola…
Estude em Portugal lança a Escola Profissional Prepara Portugal dedicada para Imigrantes [Estude em Portugal]
A empresa Estude em Portugal, reconhecida por sua trajetória de…
Dor de cabeça ou enxaqueca? Os dentes impactam em uitos fatores no seu corpo [Família Renovare Odontologia]
Você sabia que dor de cabeça constante, enxaqueca pode estar…
Webinar: Inteligência Artificial [Atlantic Hub]
A Inteligência Artificial está redefinindo o futuro dos negócios e…
A Importância da Saúde Mental em Tempos Desafiadores [Virginia Haag]
Aqui é Virginia Haag, e no boletim desta semana, quero…
O inacabado Direito do Trabalho [Paulo Sérgio João Advogados]
O Direito do Trabalho é um direito inacabado por sua…