Cenário brasileiro

Atualmente, há muita informação disponível na Internet sobre os impostos no Brasil. Porém, muitos nos abordam questionando a clareza de tais dados, sem compreender o que se aplica ao seu caso, especificamente.

Há muitos fatores a serem considerados para se verificar a aplicabilidade de impostos e tributos, que consideram valor da transação e o lucro dela decorrente, chamado de ganho de capital, se trata de pessoa física ou jurídica e seu objeto social, dentre tantos outros fatores.

A legislação tributária é complexa, um desafio constante aos operadores do direito. Desafio este ainda maior para o contribuinte!

Para lhe ajudar, elaboramos este Guia Prático que trata de alguns impostos incidentes sobre transações que estão mais próximas de seu cotidiano, como:

1. ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos

2. O que é o ITBI e como calculá-lo;

3. Ao adquirir imóvel, em dinheiro, quais imposto devo pagar?

4. Qual é o momento correto para o pagamento?

5. Na cessão de direito, qual imposto deve ser recolhido?

6. Ao comprar imóvel em leilão, como é calculado o ITBI?

7. Na transferência de imóvel à pessoa jurídica, incide o ITBI?

8. Como evitar a cobrança ilegal do ITBI?

9. Já paguei o ITBI, o que devo fazer? 

Esperamos que este artigo ajude a entender um pouco mais do universo dos impostos ou, ao menos, entender quando você deve pagar determinados tributos e a importância de se consultar advogado especializado que possa orientá-lo a como sair deste labirinto!

ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Intervivos

O que é o ITBI e como calculá-lo

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão de propriedade de bem imóvel a título oneroso, ou seja, ao se adquirir tal bem é devido o ITBI.

Contudo, como veremos a seguir, é importante entender o conceito de propriedade e diferenciar a forma de aquisição, as características do comprador e o valor da transação, para se calcular o ITBI corretamente e evitar a cobrança ilegal.

O ITBI é calculado aplicando-se a alíquota determinada pela municipalidade sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for maior. No caso do Município de São Paulo, a alíquota é de 3%.

Porém, muitas municipalidades, como São Paulo, criaram o valor venal de referência, o qual, segundo eles, é mais próximo do valor mercado do imóvel. O valor de referência é significativamente maior do que o valor venal e, muitas vezes, superior ao valor de compra e venda!

A instituição do valor venal de referência, por si só, não é ilegal. Contudo, as municipalidades que o criaram o impõem ao contribuinte como base de cálculo do ITBI, o que não possui qualquer fundamento legal!

Conforme disposto no Código Tributário Nacional, o ITBI deve ser calculado sobre o valor venal do imóvel ou o valor da aquisição, o que for maior.

A jurisprudência é inquestionável quanto ao tema, interpretando como ilegal a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência!

 Ao adquirir imóvel, em dinheiro, qual imposto devo pagar?

Ao se adquirir um imóvel, em dinheiro, ainda que parte de tal valor seja financiado, incide o ITBI o qual deve ser calculado sobre o valor venal ou o valor da transação, o que for maior.

 Qual é o momento correto para o pagamento?

 O ITBI deve ser recolhido quando da transferência da propriedade do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do Código Civil brasileiro (https://azevedoneto.adv.br/itbi-em-que-transacoes-ele-e-devido-como-calcular-e-quando-pagar/).

Contudo, os Cartórios de Notas têm requerido o comprovante de recolhimento do ITBI quando da assinatura de escritura de venda e compra de imóveis, ainda que em desacordo com o texto legal.

Diante de tal contradição, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, em 2013, que o recolhimento do ITBI somente pode ser exigido quando do momento da transferência de propriedade imobiliária junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Você deve estar pensando, estamos apenas começando a tratar sobre o tema, e dois aspectos da transação já tem ilegalidades: a forma de cálculo e o momento da cobrança. Sim, há mais irregularidades que serão abordadas!

 Na cessão de direito, qual imposto deve ser recolhido?

A cessão de direito ocorre quando há a transmissão de direitos sobre determinado bem a terceiros, seja tal bem móvel ou imóvel.

No caso de bens imóveis, tal cessão não implica, necessariamente, na transferência de propriedade do imóvel.

Consequentemente, o entendimento do STF é de que o ITBI não deve incidir sobre cessão de direitos de bem imóvel, uma vez que a cessão de direitos não implica na transferência de propriedade imobiliária.

Contudo, os cartórios de registro de notas, para lavratura de escritura de cessão, têm exigido que o contribuinte recolha o ITBI, mesmo que sem qualquer fundamento legal.

Tal situação é comum ao se vender os direitos sobre imóvel adquirido na planta, de construtora, o qual ainda não tenha sido entregue.

Nessas hipóteses, se faz possível a propositura de ação judicial para inibir a cobrança ilegal do imposto!

 Ao comprar imóvel em leilão, como é calculado o ITBI?

O ITBI incidente sobre imóvel adquirido em leilão judicial deve ser calculado de forma diferenciada, conforme veremos a seguir.

Em tal caso, a legislação determina que o ITBI deve incidir sobre o valor da arrematação, ou seja, o valor do lance realizado para a aquisição do imóvel!

Ao exigir o recolhimento do ITBI sobre qualquer outro valor, as municipalidades, novamente, incorrem em ato ilegal que prejudica o contribuinte.

Outro aspecto relevante é o momento do recolhimento do ITBI, no caso de leilão judicial.

Ainda que o Poder Judiciário venha exijir seu pagamento na data de assinatura do auto de arrematação. Tal auto não caracteriza a transferência de propriedade do bem.

A mudança de titularidade ocorre somente ocorre quando do registro de carta de arrematação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, momento no qual deveria ser recolhido o ITBI, de acordo com a legislação aplicável.

Como evitar essas arbitrariedades? Mediante a propositura de ação judicial para proteger os seus direitos!

 Na transferência de imóvel à pessoa jurídica, incide o ITBI?

Quando falamos da integralização de capital de pessoa jurídica em bens imóveis, fato comum ao se realizar o planejamento sucessório (https://azevedoneto.adv.br/mitos-e-verdades-sobre-o-planejamento-sucessorio/), quando se constitui a tão falada holding patrimonial.

Atendidos determinados requisitos legais, se faz possível que não haja a incidência do ITBI, mas é preciso cuidado!

A não incidência ocorre tão somente quando:

• a sociedade na qual se integralizará os bens tenha objeto social que não inclua a administração de bens imóveis próprios e de terceiros e/ou a exploração de atividade imobiliária;

• os valores recebidos pela pessoa jurídica a título de aluguel e/ou venda e compra dos imóveis não podem superar 50% do faturamento da holding patrimonial.

É comum que haja fiscalização pela municipalidade quando do requerimento de não pagamento de ITBI em caso de conferência de bens.

Hipóteses nas quais, se não comprovado o atendimento aos requisitos pode incidir em multa e juros, que retroagem da data da conferência de bens.

Ou seja, deve se estar atento para requerer o não pagamento do ITBI na conferência de bens, para se garantir que sejam atendidos aos requisitos legais!

 Como evitar a cobrança ilegal do ITBI?

Diante das ilegalidades acima apontadas em relação ao ITBI, você deve estar se questionando se há como evitá-las e, o mais importante, como?

Sim, há como evitá-las e assegurar que se cumpra a legislação aplicável, o que pode reduzir o valor do ITBI a ser pago e alterar a data de recolhimento do imposto, o que leva à uma economia significativa pelo contribuinte.

Por meio da adoção das medidas judiciais adequadas por profissional especializado, pode se obter medida judicial de urgência que assegura os seus direitos e garante que você pague apenas o imposto legalmente devido!

 Já paguei o ITBI, o que devo fazer?

Para aqueles que já pagaram o ITBI em valor maior do que o devido e se perguntam o que fazer para reaver os valores pagos indevidamente, informamos que há medida legal para se requerer a devolução de tais valores.

Tal medida deve ser adotada em até 5 anos, contados a partir da data do recolhimento, sendo necessário, para tanto, cópia de boleto e comprovante de pagamento.

 Conclusão

Se ao tratarmos apenas do ITBI verificam-se tantas ilegalidades pelo fisco, questiona-se se quando falamos de outros impostos, também há tais irregularidades.

Na próxima semana, trataremos acerca do ITCMD – Imposto sobre Transmissão de Bens Causa Mortis e Doação, suas características e forma correta de cálculo.

Ainda, você deve se perguntar quando podemos evitar impostos cobrados ilegalmente a maior ou, ainda, realizar planejamento, para se reduzir o custo fiscal de operações.

Esse é o primeiro de uma série de artigos para que você entenda a importância do planejamento estratégico e que este seja realizado por profissional especializado para se evitar riscos ao patrimônio!