Você sabe o que é o lucro imobiliário e como deve ser calculada a tributação sobre ele?

Este artigo tem o objetivo de ajudá-lo a entender o lucro imobiliário, os impostos incidentes sobre transações imobiliárias, seu cálculo e os impactos de tal tributação sobre seu patrimônio. 

Conceitos essenciais para que se compreenda a importância do planejamento societário na proteção do seu patrimônio, bem como da contratação de profissionais especializados, para assuntos jurídico, contábeis e administrativos relativos ao seu patrimônio.

Hoje, abordaremos os seguintes tópicos: 

• Definição de lucro imobiliário;

• Como funciona a tributação do lucro imobiliário sobre a venda de imóveis;

• Há como atualizar o valor de imóvel constante em declaração de imposto de renda?

• Devo pagar imposto na integralização de capital social com imóveis?

• Quando há isenção de tributação do ganho de capital?

• Conclusão: a importância do planejamento societário. 

A definição de lucro imobiliário

Lucro imobiliário é o ganho de capital decorrente da venda de um imóvel, o qual deve ser calculado considerando o valor do imóvel declarado no imposto de renda e o valor da transação de venda e compra de imóvel.

Se o valor de venda for superior ao valor declarado para a Secretaria da Receita Federal, haverá incidência de imposto sobre tal lucro imobiliário, havendo exceções das quais trataremos a seguir.

Por exemplo, um imóvel o qual consta na declaração de imposto de renda do vendedor pelo valor de R$ 125.000,00 foi vendido por R$ 390.000,00, sendo o valor do ganho imobiliário de R$ 265.000,00.

O ganho capital pode ocorrer em operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins.

Como funciona a tributação do lucro imobiliário sobre a venda de imóveis 

Para fins de tributação, há diferenças para a pessoa física e para a pessoa jurídica.

Para as pessoas físicas, a tributação é progressiva, podendo a alíquota variar de 15% até 22,5%:

Valor do Lucro Imobiliário Alíquota a ser aplicada (Lei nº 13.259/16)

Lucro até R$ 5.000.000,00 15%

Lucro de R$ 5.000.000,01 até R$ 10.000.000,00 17,5%

Lucro de R$ 10.000.000,01 até R$ 30.000.000,00 20%

Lucro a partir de R$ 30.000.000,01 22,5%

Ou seja, na hipótese de lucro imobiliário no valor de R$ 12.500.000,00, o valor do imposto a ser pago seria calculado conforme abaixo:

Valor                         Alíquota aplicável Valor do Imposto

R$ 5.000.000,00 15%                          R$ 750.000,00

R$ 5.000.000,00 17,5%                          R$ 875.000,00

R$ 2.500.000,00 20%                          R$ 500.000,00

TOTAL R$ 2.125.000,00

Certamente se trata de um imposto que reduz representativamente o valor do lucro bruto decorrente da venda de imóvel!

Percebe-se que, não há atualização monetária incidente sobre o valor dos imóveis inseridos na Declaração de Imposto de Renda desde 1996 e, tampouco, se considera a valorização do imóvel, o que leva muitas vezes haver um ganho de capital fictício, sujeito à tributação e ao pagamento de imposto de renda.

Na hipótese de pessoa jurídica, deve se observar qual o regime tributário desta, se lucro presumido, lucro real ou SIMPLES e, como foi registrado contabilmente o imóvel: (i) se estoque (para aquelas empresas que tem como objeto social a comercialização de imóveis e a gestão destes) ou; (ii) ativo (como o caso da maior parte das empresas que tiveram o capital social integralizado pelos sócios com imóveis).

Para a pessoa jurídica que aderiu ao SIMPLES, as alíquotas aplicadas são as mesmas da pessoa física.

Para aquelas que aderiram ao regime tributário do lucro real, o valor do ganho de capital deve integrar o lucro real, sendo parte do resultado não operacional da pessoa jurídica. A alíquota é de 15% para lucro de até R$20.000,00 mensais, e 25% nos casos em que o lucro for superior a esse valor no mesmo período.

E, por fim, para as pessoas jurídicas que aderiram ao lucro presumido, da mesma forma que ocorre a determinação da base de cálculo estimada, ocorrendo a aplicação dos percentuais previstos sobre a receita bruta auferida em pessoa jurídica, obtendo-se a base de cálculo do imposto (presumida).

As empresas que utilizam esse regime têm alíquotas de imposto que podem variar de acordo com o tipo de atividade que exercem. As porcentagens vão de 1,6% até 32% sobre o faturamento.

Dessa forma, mesmo que o lucro seja maior que o percentual prefixado, o imposto incidirá apenas sobre aquela margem do faturamento.

Para as empresas que tem como atividade a exploração imobiliária, a alíquota aplicada sobre a receita bruta é de 8%, desde que o imóvel esteja registrado contabilmente como estoque.

Salientamos que, recentemente, em resposta à consulta pública perante a Secretaria da Receita Federal, ao ser questionada acerca do cálculo de imposto sobre a venda de imóvel (contabilmente registrado como ativo não circulante) de pessoa jurídica, que antes era locado, esta passou a considerar o resultado da operação de venda e compra como receita bruta, desde que a atividade de locação faça parte do objeto social da pessoa jurídica.

Antes, as holdings patrimoniais que não declaravam a venda de imóveis como ganho de capital, eram autuadas pela Secretaria da Receita Federal, tendo de apresentar defesa administrativa e recorrer ao Poder Judiciário.

Espera-se que tal entendimento reflita-se na ausência de autuações sobre a declaração de alienação de acordo com a receita bruta, e nas decisões do CARF – Conselho Administrativo de Recursos Fiscais da Secretaria da Receita Federal, responsável pela análise de processos administrativos.

Tal mudança certamente tornará a constituição de holding patrimonial mais atrativa.

Há como atualizar o valor de imóvel constante em declaração de imposto de renda?

Sim, há como atualizar o valor de imóvel constante em imposto de renda, em algumas hipóteses, reduzindo-se o ganho de capital.

Por exemplo, quando da realização de benfeitorias em imóvel, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, pode-se aumentar o valor do imóvel com base nos valores dispendidos para tanto.

Você deve estar se questionando e quanto aos imóveis adquiridos por meus pais quando se casaram, há mais de 30 anos, ou aqueles recebidos em decorrência de inventários. É o que veremos a seguir.

Devo pagar imposto na integralização de capital social com imóveis?

Sobre tal transação, conforme já tratado por nós em outros artigos (https://azevedoneto.adv.br/mitos-e-verdades-sobre-o-planejamento-sucessorio/), caso a sociedade não tenha como atividade a comercialização ou gestão de imóveis, não há incidência, mas e quanto ao imposto federal incidente sobre o ganho de capital?

Se o valor do imóvel utilizado para a conferência de bens for o mesmo que o declarado em imposto de renda, não há que se falar em ganho de capital.

Quando há isenção de tributação do ganho de capital?

Verificamos que a forma de cálculo do ganho de capital traz distorções entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado, bem como traz em si valores excessivos.

Há opções previstas em lei para reduzir ou isentar o contribuinte do recolhimento do referido imposto.

A própria legislação prevê possibilidade de ajustes no valor do ganho de capital, utilizado como base de cálculo, de acordo com o ano de aquisição e a data de alienação do imóvel, podendo chegar à isenção total do imposto.

Para a alienação dos imóveis adquiridos até 1969, haverá a isenção completa do pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário; para os imóveis adquiridos até 1970, o desconto será de 95%; para os bens adquiridos até 1971 será de 90%; e assim por diante, até 31/12/1988.

Para os contribuintes proprietários de imóveis de pequenos valores, os quais estão isentos do pagamento do imposto pela venda de um ou mais bens que somem até R$ 35 mil por mês.

Para aqueles que tem um único imóvel, que o aliena pelo valor de até R$ 440.000,00. Nesta hipótese, caso o proprietário não tenha vendido outro imóvel durante os cinco anos anteriores, estará isento do pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário.

Há, ainda, uma opção para se isentar do imposto em transações em valor superior a R$ 440.000,00, independentemente de o proprietário ter ou não mais de um imóvel.

A legislação garante a isenção ao recolhimento do tributo desde que, após a alienação do imóvel, o proprietário utilize integralmente o lucro imobiliário obtido para adquirir um ou mais imóveis residenciais, dentro do prazo de 180 dias.

É importante observar que, caso o proprietário utilize somente parte do ganho de capital oriundo da venda, deverá pagar o imposto proporcional sobre a diferença.

Vale lembrar, ainda, que o contribuinte somente poderá usufruir das duas últimas opções de isenção uma vez a cada cinco anos.

Conclusão: a importância do planejamento societário

O planejamento societário pode ser uma importante ferramenta para se reduzir os impostos devidos, podendo ainda, ter como finalidade, a proteção patrimonial e o planejamento sucessório.

Trata-se da estruturação societária do seu patrimônio para preservá-lo.

Ao se estruturar o planejamento, são considerados os bens detidos por cada família, os negócios por ela desenvolvidos, para que se reduzir a carga tributária.

Profissional especializado, após compreender as necessidades e características de sua unidade familiar, poderá desenvolver estrutura que atenda às suas necessidades, combinando planejamento sucessório, tributário e proteção patrimonial de acordo com suas prioridades.

Para cada caso serão definidas as melhores ferramentas a serem adotadas.

O primeiro passo é entender:

• a dinâmica da família;

• quem são as personagens envolvidas;

• a prioridade do patriarca/matriarca; e

• área de negócios e os riscos envolvidos em seu desenvolvimento, dentre outros.

Para, então, customizar-se uma solução e se a holding patrimonial é uma ferramenta adequada para o caso.

Planejar pode trazer economia tributária e segurança jurídica, consulte sempre um profissional especializado!